패러다임의 변화로 보는 대한민국 중장기 주택시장 전망

주택시장의 패러다임이 빠르게 변화하고 있다.

물론 이런 추세는 경제 규모의 확대, 사회문화적 수요패턴의 변화,

도시집중화 현상의 심화 등 다양한 요인에 기인하지만 무엇보다 인구구조의 변화(저출산·고령화) 및

가구분화의 심화(1인 가구 급증)와 관계 깊다는 것이 전문가들의 공통된 견해다.

이와 관련 패러다임의 변화가 주택시장에 미치는 영향을 살펴보고, 아울러 중장기적 관점에서 대한민국 주택시장을 전망해보자.

통계청의 장래인구추계(2020~2070년)에 따르면, 대한민국의 총인구는 2020년 5,184만 명에서 향후 10년간 연평균 6만 명 내외로

감소함에 따라 2030년 5,120만 명 수준으로 감소하고, 결국 2070년에는 지난 1979년 수준의 인구인 3,766만 명까지 떨어질 전망이다.

물론 이는 심각한 초저출산율 때문이다.

대한민국의 2023년 예상 합계출산율(여성 1명이 평생 낳을 것으로 예상되는 자녀의 수)은 0.73명으로 세계 최저 수준인데,

합계출산율 0.73명은 대체출산율(현재의 인구 규모를 유지하는데 필요한 합계출산율) 2.1명에 비해 턱없이 모자란다.

만일 향후에도 지금처럼 세계 최저 수준의 출산율이 지속된다면 이는 인구 급감으로 이어질 수밖에 없고 중장기 주택시장에도 불안요인으로 작용할 것이다.

한편 예상보다 빨라지고 있는 인구 고령화율 역시 골칫거리다.

앞선 통계청 장래인구추계에 따르면, 대한민국의 경우 2000년 고령화사회(65세 이상 인구가 총인구의 7% 이상 차지)로 진입한 이후,

마침내 2025년부터는 초고령사회(65세 이상 인구가 총인구의 20% 이상 차지)로 진입하는 것으로 나타났다.

나날이 가속화되고 있는 고령화가 초저출산과 맞물리면서 생산연령인구(15~64세)의 감소폭은 더욱 확대될 전망이다.

통계청 자료에 따르면, 생산연령인구는 2020년 전체 인구의 72.1%에서 2070년 46.1%까지 줄어들 것으로 예상되는데,

문제는 우리나라가 OECD 회원국들 중 노인 빈곤율이 가장 높다는 사실이다.

설령 양질의 우량주택이 공급되더라도 실수요로 연결되기 쉽지 않아 보인다.

고령화 역시 대한민국 중장기 주택시장에 적지 않은 부담 요인으로 자리할 전망이다.

통계청 장래가구추계(2020~2050년)에 따르면, 2000년 226만 가구(전체 가구의 15.5%)에 불과했던 1인 가구의 경우 사회문화적

변화의 흐름 속에 급속도의 분화 과정을 거치면서 2023년 현재 750만 가구(전체 가구의 34.5%)에 달할 정도로 급증했다.

더욱이 앞으로도 꾸준한 증가세가 예상되면서 2050년에는 39.6%에 달할 것으로 전망됐다.

TV 예능프로그램 ‘나 혼자 산다’가 인기리에 장기간 방영되고 있는 것도 1인 가구 급증 현상과 관련 깊다.

한편 2인 가구 역시 1인 가구의 분화만큼은 아니지만 지속적으로 증가하고 있다.

부모와 자녀가 분리되고 있는 가운데 무자녀 부부 등이 늘고 있기 때문이다.

앞선 통계청 장래가구추계에 따르면, 2인 가구의 비중은 2020년 28.0%에서 2050년 36.2%로 증가하는 반면, 3인 이상의 가구는 지속적으로 감소하는 것으로 전망됐다.

그렇다면 1인 가구 내지 2인 가구로의 분화가 중장기 주택시장에는 어떤 영향을 미칠까? 당장 분화에 따른 가구 수의 증가로

주택 수요량이 동반 증가할 것으로 예측된다. 가구분화에 따른 주택 수요량의 증가는 주택시장에 활력소로 작용할 것이다.

향후 신규 주택의 지속적인 공급 증가를 기대할 수 있다는 점에서 중장기 주택시장에는 커다란 호재요인이다.