오피스텔 투자 적기가 다가온다

오피스텔은 수익형부동산 중에서 가장 투자금액이 적게 들어가는 상품입니다.

서울에서 전용 23제곱미터 이하의 원룸형 오피스텔의 경우 투자금액은 1.3~3.3억선입니다.

강남3구를 제외하면 보통 2억원 이하가 대부분입니다. 월세 수익률은 연간 5~6%정도가 가능합니다.

가령 1.6억원에 마포에 소재하는 오피스텔을 매입한다면 보증금 1,000만원에 월세 75만원까지 받을 수 있고, 연간 수익률은 6%에 달합니다. 나쁜 수익률이 아니죠.

1금융권 은행 정기예금 금리가 3.5% 내외이니 정기예금보다 2%포인트 넘게 높게 받을 수 있는 겁니다.

오피스텔은 공실 걱정을 할 필요가 없습니다. 1~2인 가구의 증가로 수요는 많습니다. 우리나라 1인 가구는 2020년 기준 648만가구이고, 2인 가구도 580만 가구에 달합니다.

2050년이면 우리나라의 1~2인 가구의 비율은 76.8%에 달합니다. 10가구 중에 8가구는 혼자 살거나 둘이 산다는 얘기지요.

투룸형, 쓰리룸형 오피스텔도 많이 공급이 되고 있는데요. 투룸형은 전용 60제곱미터 내외, 쓰리룸형은 전용 75~85제곱미터 사이에 많이 공급이 됩니다.

투룸과 쓰리룸은 2인가구나 3~4인 가구가 살기에 적당합니다. 따라서, 투룸과 쓰리룸은 소형아파트 대체 상품으로 인기가 높습니다.

인근에 24평형 이하 아파트가 없다면 방 2~3개 오피스텔은 더욱 수요가 많아 지겠죠.

반면 투룸형과 쓰리룸형은 원룸형 오피스텔에 비해 연간 임대수익률이 낮습니다.

가령 고양시 덕양구 원흥동에 있는 H오피스텔은 원흥역 초역세권으로 전용 79제곱미터가 방3개로 이뤄져 있고

보증금 5,000만원에 월세가 150만원 나오니 5.5억원에 매입한다면 연 임대수익률은 3.6%입니다.

주택시장이 좋을 때는 7억원 넘게 시세가 형성됐으니 투자성도 있다고 볼 수 있습니다.

아파트 시장이 좋아지면 방 2~3개 오피스텔은 가격이 함께 상승하는 거죠.

부동산 114에 의하면 올해 전국 오피스텔 입주물량은 1만6,848실이고 2025년 입주물량은 9,569실로서 2024년의 56.8%에 불과할 전망입니다.

오피스텔 투자를 꺼려하는 가장 큰 이유는 내가 가지고 있는 집에 대해 1주택 양도세 비과세 혜택을 받지 못하기 때문입니다.

오피스텔이 주택수에 포함되어 2주택자가 되기 때문이죠.

이건 구더기 무서워도 장을 담가야 하는 것과 같은 이치입니다.

60세에 은퇴한다고 하면 90세까지 살아야 하는데 30년 동안 별도의 현금흐름이 필요합니다.

내가 살고 있는 집을 굳이 팔아야 한다고 하면 팔기 전까지 오피스텔 구입에 따른 현금흐름을 향유하고

양도차익이 적은 오피스텔을 먼저 판 후 내가 거주하고 있는 주택을 팔면 1주택 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.

또는 오피스텔을 분가한 자녀에게 증여한 후 1가구 1주택을 만드는 방법도 있습니다.

이것도 싫다면 오피스텔을 주택임대사업자로 등록하는 방법입니다.

1주택자가 거주 주택을 2년 이상 보유, 거주한 경우 등록임대주택은 없는 것으로 양도세 비과세 혜택을 볼 수 있습니다.

현재는 10년 장기 임대만 가능합니다. 10년간 갱신때마다 연 5%이하로 인상해야 하고, 보증보험에 가입해야 하며, 계약때마다 구청에 임대차신고를 해야 하는 번거로움이 있습니다.

이번 1.10대책에서 6년 단기 등록임대를 도입해 소형 임대주택 공급을 활성화할 계획인데 법 통과 여부를 지켜봐야 하겠습니다.