새해 부동산 투자 팔랑귀는 금물

2024년 새해가 밝았습니다.

작년 1월 이후 침체된 주택시장이 정부의 규제완화와 특례보금자리론 도입 등으로 회복되다가

작년 9월부터 다시 매물이 증가하고 거래량이 급격히 감소하고 있습니다.

상가, 건물, 지식산업센터 등 수익형부동산 시장도 높은 대출금리와 경기침체로 공실이 증가하고 거래가 감소하는 등

2024년 새해를 맞는 부동산 시장은 먹구름이 끼어 있는 듯 합니다.

올해 상품별 부동산 시장을 전망해보고 투자 유망지역과 투자 전략은 어떻게 찾아가면 좋을지 살펴보겠습니다.

주택시장의 가장 큰 변수는 금리 인하, 전세가 상승

작년에 이어 올해의 가장 큰 주택시장 변수는 금리입니다.

대출금리가 많이 올라 기존에 대출을 받고 있는 사람은 대출이자 부담으로 새로운 투자를 망설이고,

신규로 주택을 구입하려는 사람도 대출이자 부담으로 주택 구입을 망설이고 있습니다.

올해 1월 29일부터 신생아 특례대출이 27조원 규모로 시행되면 대출 금리가 1.6~3.3%로 낮아 큰 인기를 끌 것으로 보입니다.

부동산 플랫폼 아실에 의하면 올해 서울 아파트 입주물량이 1만5627가구에 불과하고 2025년에도 2만1590가구에 그칩니다.

경기도는 올해 9만6372가구, 2025년 5만671가구인데 서울과 경기도를 합한 적정 입주물량인 11만4000가구에 비해 부족합니다.

그리고 올해는 2020년에 시행된 계약갱신청구권을 사용한 전세계약이 만기가 되어 전세값이 큰 폭으로 상승할 것으로 보입니다.

매매가격 하락에 대한 심리적 부담감으로 잠재 매수 수요자들이 전세시장에 머물면서 전세 수요는 증가할 것입니다.

전세 수요가 증가하고 전세가격이 상승하면 시차를 두고 매매가격을 밀어 올리게 됩니다.

정리하자면 금리가 인하되고, 전세가격이 상승한다면 매매가격도 상승할 수 있습니다.

올해 상반기까지는 높은 대출금리와 경기침체 등으로 거래가 주춤하겠지만 3분기부터 실수요

그 이유는 하반기부터 기준금리가 인하되고, 경기회복, 전세값 상승으로 매입 전환 수요 등이 발생할 가능성이 높기 때문입니다.

그렇다면 내집마련은 어떻게 하면 좋을까요?

강남3구 및 용산구에서 공급되는 분양가상한제 적용 주택을 청약받는 것이 가장 좋지만, 기본적으로 집값이 비싸

고소득자 아니면 청약하기가 쉽지 않습니다. 한편 강남3구와 용산구를 제외한 서울 비조정지역에서 나오는 청약물량은 분양가가 비싸다는 것이 단점입니다.

그래서 차라리 기존 재고주택이 대안일 수 있습니다.

본인이 거주하고 싶은 지역의 10년 내외의 준신축 아파트를 구입하는 것입니다.

또는 재개발도 좋은 선택지입니다.

재개발은 재건축처럼 초과이익환수제 적용대상이 아니고, 가점이 낮은 사람이 새 아파트를 받을 수 있는 방법입니다.

사업시행인가를 취득한 재개발 구역을 구입하면 7년이내 입주까지 가능합니다.