너무 복잡한 등록임대주택 활용법

등록임대주택과 관련한 주택임대사업자 제도는 내용도 복잡하고 짧은 시간 안에 많은 변화를 겪어서 무척이나 혼란스럽다.

여기에 다주택자에 대한 사회 전반적인 이미지와 최근 발생한 일부 주택임대사업자의

전세사기 등을 고려하면 ‘이걸 내가 왜 등록했을까?’ 하는 생각이 절로 들 것이다.

특히, 이전 정부시절 2017년 12월에 ‘등록임대주택 활성화‘ 방안을 발표하였고 다음 해 4월 1일부터는 본격적인

장기일반민간임대주택(구 준공공)에 대해 혜택이 가능했기에 실제 2018년 3월까지 등록한 임대주택이 상당하다.

이중 단기 4년은 이미 작년 초에 자동말소가 되었으며(다세대, 오피스텔, 아파트 등 종류 불문), 8년 장기로 등록한

경우에는 다가오는 2025년 초에 자동말소가 될 예정이다(단, 아파트에 한하며 그 외 주택 유형은 별도의 자동말소가 되지 않는다).

물론 정부는 이에 대해 아파트 신규등록을 허용하고(1분기), 주택임대사업자 인센티브를 복원하겠다고

그도 그럴것이, 주택임대사업자 제도는 ‘민간임대주택에 관한 특별법(이하 민특법)’을 중심으로,

소득세법(양도세 관련), 종합부동산세법(종부세 관련), 조세특례제한법(고율의 장기보유특별공제 관련, 이하 조특법),

그리고 주택임대차보호법(임대차 3법에 대한 내용도 기본으로 알고 있어야 한다) 등 여러 법이 얽혀 있기에 그러하다.

즉 전체 내용을 파악하는 것은 물론, 관련 법 개정까지 이루어져야 하기에 생각보다 그렇게 간단한 문제는 아니라는 점이다.

그럼에도 불구하고 보도자료를 통해 일정을 공포하였기에, 진척된 내용이 전혀 없는 것은 상당히 아쉬움이 크다.

그렇다면 이미 임대주택으로 등록한 주택임대사업자는 어떻게 해야 할까?

첫째, 자동말소가 되는 아파트 8년을 보유한 경우에는 관련 법 개정을 주시해야 한다.

앞서 설명했듯이, 25년 상반기 중에 이러한 물건이 많이 나올텐데, 이전에 정부가 약속한대로 관련 인센티브를 복원한다면

둘째, 재등록은 무척 신중하게 고려해서 접근하자. 최소 10년이 묶이기 때문이다.

우선 현 상황에서 자동말소가 되는 아파트 유형의 주택이라면 자동말소가 되는 순간 매해 6월 1일 기준으로 보유세 과세대상에 속한다.

따라서 보유세가 너무 부담된다면 재등록을 할 수도 있겠지만(관련 법이 개정된다고 가정), 이로부터 다시 10년을 해야 하기에 신중하게 접근해야 한다.

이를 매도하기 위해서는 임차인의 동의를 받거나, 그렇지 않다면 같은 주택임대사업자에게 포괄양수도를 통한 매각을 해야 한다.

이 과정에서도 관할 지자체에 먼저 신고를 하지 않으면 1채당 3000만원의 과태료를 물어야 하기에 더욱 주의가 필요하다.

반대로 자동말소가 되지 않는 아파트 외 주택 유형(가령, 다세대, 오피스텔 등)은 의무임대기간이

끝나더라도 별도 말소를 하지 않으면 종전과 같은 혜택을 그대로 받을 수 있다.

즉, 의무임대기간 10년이 지나도 따로 말소를 하지 않고 그 상태로 둔다면 종부세 합산배제도 가능하기에 보유세 절세가 가능하다.

물론 정부가 약속한대로 아파트 역시 말소 제도를 폐지한다면 25년 상반기에 많은 수의 아파트가

의무임대기간이 끝나더라도 일부는 매각, 일부는 그 상태로 보유해서 계속해서 임대를 할 수도 있을 것이다.