선도지구의 내홍 추가분담금과 승자의 저주가 부르는 위기

요즘 선도지구로 지정된 단지들은 통합 재건축과 관련한 주민들의 의견 차이 때문에 내부적으로 어려움을 겪고 있다.

이는 성남 분당 등 1기 신도시에서 재건축 선도지구 탈락 단지들이 활발하게 움직이는 것과는 대조적이다.

정비업계에 따르면, 2차 사업지 지정이 임박하면서 신도시별 재건축 방향과 기반시설·교통 계획을 포함한 정비기본계획 확정 고시가 잇따르고 있다.

작년 12월 정부는 부천 중동과 산본의 기본계획을 고시했으며, 이달 9일에는 안양시가 평촌 신도시 재건축을 위한 2035년 안양 노후계획도시 정비기본계획을 확정했다.

일산은 도시계획위원회 심의를 준비 중이고, 분당은 절차를 거쳐 다음 달 말까지 기본계획을 확정하겠다는 방침이다.

전문가들 사이에서는 향후 대선 결과와 관계없이 1기 신도시 정비사업이 지속될 가능성이 높다는 의견이 많다.

더불어민주당은 2022년 대선에서 1기 신도시의 용적률 상향과 규제 완화를 약속했으며, 노후계획도시 재정비 특별법도 여야 합의로 제정했다.

하지만, 1기 신도시 사업이 순조롭게 진행될지는 불확실하다.

당시 과열 경쟁으로 인해 시가 요구한 가점 항목에 맞추려다 공사비가 많이 증가했고, 이는 추가분담금 증가를 피할 수 없게 만들었다.

분당 지역의 일부 선도지구 재건축 준비위원회는 최근 성남시와 만나 추가분담금 경감을 위해 사업조건 완화를 요청했다.

해당 단지들은 성남시가 요구한 공공기여 추가 제공, 장수명 주택 최우수 등급 시공, 전체 가구수의 일부를 이주주택으로 제공하는 방안을 선택했다.

이로 인해 공사비가 급등하고 가구당 추가분담금이 최대 5억~7억 원까지 늘어날 가능성이 제기되었다.

선도지구 주민들은 성남시에 공공기여금 축소와 녹색건축물 조성에 대한 용적률 인센티브 제공을 요구하고 있다.

이와 같은 조건이 허용된다면 일부 단지가 일반분양 가구 수를 증가시켜 추가분담금을 줄일 수 있다고 계산한다.

하지만 정부와 성남시는 특별법에 따른 사업이라 용적률 상향은 불가능하다는 입장이다.

기본 용적률은 이미 기반시설 등을 고려하여 설정됐고, 용적률을 높이려면 공공기여가 증가해야 하는 구조다.

다만 성남시는 사업성을 확보하기 위한 대책을 강구하고 있다.

장수명 주택 등급을 낮추거나 전체 가구수의 일정 비율이었던 이주주택 확보 기준을 증가하는 가구수의 일정 비율로 조정하는 방식이다.

신도시 정비사업이 통합 재건축 방식으로 진행되면서 분당과 평촌 등지에서는 각 단지별 이해관계에 따라 주민 갈등이 커지고 있다.

예를 들어, 분당의 일부 단지는 현재 위치를 유지한 채 재건축을 요구하고 있지만, 다른 단지들의 반대로 난항을 겪고 있다.

정비업계는 앞으로 자체 갈등이나 사업성 문제로 인해 재건축 추진이 지연되는 경우가 적지 않을 것으로 전망하고 있다.

이런 가운데 국토교통부와 1기 신도시 5개 지자체는 오는 6월 중에 2차 사업지 선정 방식을 발표할 예정이다.

국토부는 지난해 선도지구 발표 당시, 과열 경쟁을 피하고 주민 제안 방식으로 연차별로 정비하는 방식을 검토하겠다고 밝힌 바 있다.

하지만 2차 지구 이후의 사업 방식과 규모는 지자체별로 달라질 전망이다.